现在的问题不是该不该取消预售，而是该如何升级商品房预售制度，理顺开发商、购房者和银行之间的关系
随着“停贷”楼盘在全国渐次出现，舆论和业界都在反思：是不是到了该取消商品房预售制度的时候？
比如任泽平近日以《是该取消商品房预售制了》为题痛陈商品房预售的种种弊病。在他看来，当初引入商品房预售是因为房改缺乏资金，通过预售可以弥补房地产开发企业的资金不足。由于缺乏对预售的监管，因此购房者的利益极易受到侵害。取消预售制度有助于降低房企的杠杆，促进房地产市场的健康发展。
购房者承担商品房预售制风险
商品房预售又称期房买卖，是指开发商将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将房屋交付给承购方的行为。
目前开发商获取资金的首要方式为收取购房者的定金及预售款，而且该部分资金占据了很大比例，处于这种融资机制下，期房尚在建设之中时，消费者便已支付房价款，开发商却可以低成本使用银行资金、无息占用购房者的定金及预售款。
通常来说，从按揭那一刻开始，开发商就将风险转移到了银行和购房者手中。而行业惯例是银行在向开发商发放贷款的时候要求开发商提供担保，包括但不限于以在建项目作为抵押物，一旦开发商不能如期偿还贷款，银行一方面还可以通过处理抵押物的方式盘活资产，另一方面还可以要求购房者按照抵押贷款合同支付按揭，而购房者几乎毫无还手之功，只能眼睁睁地看着房子易主。
购房者也是商品房预售制受益者
但是不得不指出的是，商品房预售制下，受益的并非只是开发商，购房者也是这个制度的受益者，只不过很大程度上被舆论有意无意忽视了。
首先，商品房预售制导致了更多的商品房供给，增加了用户选择。宽松的房地产开发环境和高回报鼓励了资源向房地产市场转移。统计数据显示，2000年，中国房地产开发企业共有27303个，而到了2020年，这个数字则是达到了103262个。相应的，中国房地产竣工面积也在大面积地增加。2020年房地产开发企业竣工房屋面积为91218.23万平方米，而在2000年仅为25104.86万平方米。
国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。即便是人均住房面积最小的上海，也达到了32.28平方米，平均每户住房建筑面积为75.96平方米。
更低的开发成本会导致更多的供给，在一个竞争的市场环境下，短短20年，中国家庭住房得到大幅度改善，以商品房预售为代表的房地产市场化功不可没：供给端增加了供给，反映到用户端就是增加了用户的选择空间。
其次，商品房预售还给用户提供了一个锁定未来价格的机会。通常来说，预售商品房的价格低于现房价格，在房地产处在上行通道的时候，这就给了潜在的购房者以比现房更为便宜的价格购买房产的机会。
期房会比现房的价格便宜，一方面是期房存在不能如期交付的风险，而且在交首付和交房之间有段时间差，因此现房和期房之间的差价可以视为是对用户的贴现。同时，开发商为了扩大规模，必须快速回笼资金，因此也会以比现房更低的价格出售期房。
烂尾之后购房者的利益如何保护
考虑到中国家庭财富主要是以房产的形式出现，预售房制度让更多家庭“上车”，不仅仅是改善了家庭居住条件，同时还让家庭资产大幅度升值。当然，家庭资产主要是以房产的形式存在。
不少开发商因为在高周转过程中陷入危机，但是那些购买了房产的居民却获得了资产升值。当然，前提是其所购买的房产并没有烂尾。如果楼盘烂尾风险大幅度增加，那么消费者就自然会转向现房交易，即便没有政府取消，消费者也会用脚投票。
也正是如此，预售房制度最大的问题是，烂尾之后购房者的利益如何保护？就像有文章所说的，全额付款的购房者出了土地使用权的钱，却没有土地使用权的保障。开发商只是垫付了一笔土地出让金，却有土地使用权，并且将其抵押给了银行。换句话说，目前预售模式的问题是产权关系被搞乱了，一物二卖是其症结所在。
现在的问题不是该不该取消预售，而是该如何升级商品房预售制度，理顺开发商、购房者和银行之间的关系。政府、企业和银行应该有足够的智慧来解决这个问题。
红星新闻特约评论员 傅蔚冈（上海金融与法律研究院研究员）
编辑 尹曙光
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